Analytic
Thứ Sáu, ngày 23 tháng 08 năm 2019, 09:25:27

Bất động sản

Nhìn lại “cơn sốt” đất: Đầu cơ và những giá trị ảo

PV - 09:36, 23/04/2021

Từ đầu năm 2021 tới nay, xuất hiện “sốt đất ảo” ở nhiều địa phương trên cả nước, nguyên nhân chính là do các “cò” đất vì trục lợi bất chính đã gây nhiễu thông tin; đặc biệt là ở khu vực chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị, các siêu dự án hạ tầng giao thông lớn,... nhằm thổi giá đất lên cao kiếm lời.

Dự án phân lô, bán nền
Dự án phân lô, bán nền

Cái “cớ” đến từ chính sách

Thời gian gần đây, thị trường bất động sản chứng kiến sự leo thang mạnh mẽ của giá nhà đất ở khắp nơi và nhiều người cho rằng đó là do sự tác động của Bảng giá đất mới.

Tuy nhiên, chi phí về đất của một dự án bất động sản căn cứ theo Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành và có tác động đến giá bán thực tế trên thị trường, nhưng sự tác động này không quá nhiều. Đại diện Bộ Xây dựng cho rằng, việc tăng giá đất khoảng 15 -20% của các địa phương cũng chỉ làm tăng giá thành bất động sản nhà ở khoảng 1,5 - 5%.

Riêng với các dự án bất động sản thực hiện thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chi phí về đất của dự án chịu tác động bởi giá đất của thị trường, việc tác động của Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành chỉ là tác động gián tiếp.

Như vậy, giá thị trường bất động sản trong thời gian qua cao vọt không phải chỉ đến từ nguyên nhân các tỉnh, thành tăng Bảng giá đất mà do tác động của nhiều yếu tố, trong đó không thể tránh chiêu trò “thổi giá” đến từ giới đầu cơ.

Điều này khẳng định việc sốt đất không phải do Bảng giá đất vì nếu theo Bảng giá thì tình trạng sốt đất đã có thể diễn ra từ đầu năm 2020 chứ không phải đến năm nay mới bắt đầu.

Ông Lê Văn Bình - Cục trưởng Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất, Tổng cục Quản lý đất đai cho biết, cơn sốt đất thường có chu kỳ, cứ khoảng 10 năm lại có 1 cơn sốt đất và trải qua mỗi lần như vậy lại tạo lập một mặt bằng giá mới, gây khó khăn cho nhà đầu tư khi muốn tiếp cận đất đầu tư.

…và “đón đầu” quy hoạch

Trước đây, khi chưa có Luật Quy hoạch, chúng ta có các quy hoạch ngành, quy hoạch địa phương với các kỳ khác nhau. Nhưng lần này, khi có Luật Quy hoạch, các địa phương và Trung ương đồng bộ thống kê hiện trạng để hoạch định ra các kịch bản cho tương lai.

Thông tin Bảng giá đất mới tại nhiều địa phương được điều chỉnh tăng đã làm tăng giá bất động sản, gây thêm khó khăn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là không chính xác. Bởi, hiện nay, các địa phương đang sử dụng Bảng giá đất từ năm 2020 đến hết năm 2024, tức là các địa phương đã thực hiện ổn định Bảng giá đất từ đầu năm 2020. Như vậy, giá các loại đất theo Bảng giá không tăng trong đầu năm 2021.

Ông Đào Trung Chính, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai

Do đó, khi các thông tin về việc dự kiến xây dựng công trình, quy hoạch khu đất mới được đưa ra bàn thảo, người dân sẽ phát sinh tâm lý đất ở khu vực nào đó có giá, trong khi các nhà đầu tư nhận ra tiềm năng về đất ở khu vực quy hoạch.

Dựa vào “nghệ thuật” bán hàng, thông tin về quy hoạch mới được các "cò" đất vận dụng rất tốt để “thổi giá” lên cao. Một số khu vực dù không nằm trong quy hoạch nhưng vẫn được "cò" đất vẽ ra cơ hội sinh lời nhờ các khu đô thị sắp mọc lên để người dân xuống tiền nhằm trục lợi.

Giá chỉ giành cho giới “đầu cơ”

Qua nhiều lần sốt, giá đất ngày càng tăng nhưng sau đó những khu vực này vẫn bỏ hoang, ít được đầu tư hạ tầng hay xây dựng nhà ở. Hậu quả để lại là những ngôi nhà xây thô, mảnh đất cỏ mọc mà không thấy sự đổi thay gì sau những cơn sốt đất. Lý do là với mức giá cao như vậy, chỉ giới đầu tư mới có thể mua được đất nền chứ không dành cho người dân có nhu cầu ở thực.

Trên thực tế, nếu nói giá đất của Nhà nước thay đổi sẽ làm cho giá bất động sản tăng mạnh là thiếu cơ sở. Bởi yếu tố tác động mạnh đến giá thành bất động sản là chi phí về đất. Tuy nhiên, cơ cấu, tỷ trọng loại chi phí này đối với mỗi dự án là khác nhau: bình quân, tại các khu vực đô thị, tiền sử dụng đất chiếm khoảng 10% giá thành căn hộ nhà chung cư; 20 đến 30% giá thành nhà liền kề thấp tầng; khoảng 50% giá thành biệt thự. Tại các khu vực ngoại thành, nông thôn, tỷ lệ này thấp hơn, còn các khu vực trung tâm đô thị, tiền sử dụng đất lại là chi phí chủ yếu trong giá thành. Như vậy, việc giá đất đẩy lên gấp 2 - 3 lần sau mỗi lần Nhà nước điều chỉnh giá đất chỉ là cơ hội cho giới đầu cơ “đưa đẩy” buôn bán với nhau, không có nhiều giá trị thực tế.

Tin cùng chuyên mục
Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng: Tiềm năng hệ sinh thái đô thị xanh

Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng: Tiềm năng hệ sinh thái đô thị xanh

Sau hàng chục năm chờ đợi, Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng sẽ được phê duyệt trong tháng 6. Đây là đồ án cụ thể hoá quy hoạch chung xây dựng thủ đô đến năm 2030, tầm nhìn 2050. Đây được xác định là trục không gian đặc trưng cây xanh, mặt nước, văn hoá lịch sử, cảnh quan chủ đạo của đô thị trung tâm, với các chức năng chính là công trình công cộng, các công viên cây xanh, văn hoá dịch vụ du lịch, giải trí, biểu tượng của thủ đô, phục vụ các hoạt động Lễ hội, du lịch.
Tin nổi bật trang chủ
Nhìn lại công tác di dân khỏi vùng sạt lở ở Hà Giang: Cần có lời giải cho bài toán kinh phí (Bài 2)

Nhìn lại công tác di dân khỏi vùng sạt lở ở Hà Giang: Cần có lời giải cho bài toán kinh phí (Bài 2)

Dù đã đạt được một số kết quả bước đầu trong sắp xếp, ổn định dân cư nhưng hiện trên địa bàn tỉnh Hà Giang vẫn còn khoảng 10 ngàn hộ dân đang sống trong vùng có nguy cơ sạt lở, thiên tai. Nguồn lực đầu tư hạn chế, nhỏ lẻ, nhu cầu lớn, thiếu quỹ đất để sắp xếp dân cư… đang là những trở ngại lớn trong công tác sắp xếp, bố trí, quy hoạch dân cư ở Hà Giang.
Chủ tịch nước Nguyễn Xuân Phúc tiếp đại biểu các dân tộc thiểu số tỉnh Bắc Giang

Chủ tịch nước Nguyễn Xuân Phúc tiếp đại biểu các dân tộc thiểu số tỉnh Bắc Giang

Thời sự - PV - 3 giờ trước
Sáng 12/5, Chủ tịch nước Nguyễn Xuân Phúc tiếp Đoàn Đại biểu Dân tộc thiểu số tỉnh Bắc Giang nhân dịp Đoàn về thăm Thủ đô Hà Nội, đến thăm Phủ Chủ tịch.
Tạm dừng việc xét xử ở những địa phương thực hiện giãn cách xã hội

Tạm dừng việc xét xử ở những địa phương thực hiện giãn cách xã hội

Tin tức - P. Ngọc (T/h) - 3 giờ trước
Tòa án nhân dân tối cao vừa có Công văn 125/TANDTC-VP về việc tiếp tục phòng chống dịch bệnh Covid-19. Trong đó quy định việc tạm dừng xét xử ở những địa phương thực hiện giãn cách xã hội.
Chủ động trong phòng, chống thiên tai - Nét đẹp của dân tộc Việt Nam: Phát huy truyền thống ( Bài 1)

Chủ động trong phòng, chống thiên tai - Nét đẹp của dân tộc Việt Nam: Phát huy truyền thống ( Bài 1)

Môi trường sống - Ông Lê Huy Ngọ - Nguyên Bộ trưởng Bộ NN&PTNT (CĐ) - 3 giờ trước
Giữ đê, phòng lụt, chống lụt, phòng bão, chống bão, phòng hạn, chống hạn,… là nhiệm vụ cực kỳ quan trọng, vì lợi ích của các cấp chính quyền và người dân. Phát huy kinh nghiệm đã được đúc kết từ lịch sử, phòng, chống thiên tai (PCTT) hiện này là công tác thường xuyên, phải được phát động thành phong trào thi đua để từng bước trở thành nếp sống văn hóa của người dân Việt Nam.
Các cơ sở lưu trú du lịch phải công bố mã QR an toàn phòng dịch Covid-19

Các cơ sở lưu trú du lịch phải công bố mã QR an toàn phòng dịch Covid-19

Tin tức - T.Hợp - 3 giờ trước
Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch vừa ban hành công văn số 1518/BVHTTDL-TCDL đề nghị Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố phối hợp đôn đốc thực hiện đánh giá an toàn Covid-19 của các cơ sở lưu trú du lịch trên toàn quốc.
Phó Thủ tướng Vũ Đức Đam:

Phó Thủ tướng Vũ Đức Đam: "Không để dịch bệnh lây lan trong các khu công nghiệp"

Thời sự - PV - 3 giờ trước
Dịch bệnh xảy ra ở tất cả các nơi đều nguy hiểm nhưng xung yếu nhất là bệnh viện, sau đó đến các nhà máy, đặc biệt các nhà máy trong khu công nghiệp. Các địa phương nỗ lực không để dịch bệnh lây lan trong khu công nghiệp.
Người có uy tín phát huy vai trò tiên phong

Người có uy tín phát huy vai trò tiên phong

Người có uy tín - Văn Hoa - 3 giờ trước
Toàn tỉnh Yên Bái có 871 Người có uy tín trong đồng bào DTTS. Đây là đội ngũ gương mẫu đi đầu trong các phong trào của địa phương, đặc biệt trong phát triển kinh tế - xã hội (KT-XH), giúp đỡ người dân xóa đói giảm nghèo.
Vì sao đội tuyển bóng chuyền nữ Việt Nam chưa thể tập trung?

Vì sao đội tuyển bóng chuyền nữ Việt Nam chưa thể tập trung?

Thể thao - Giải trí - PV - 3 giờ trước
Do tác động của dịch Covid-19 cùng với khó khăn trong việc tìm huấn luyện viên (HLV) trưởng, đội tuyển bóng chuyền nữ Việt Nam chưa thể tập trung để chuẩn bị cho chiến dịch tại SEA Games 31.
Thí sinh đăng ký nguyện vọng xét tuyển bằng phương thức trực tuyến được thay đổi, bổ sung nguyện vọng

Thí sinh đăng ký nguyện vọng xét tuyển bằng phương thức trực tuyến được thay đổi, bổ sung nguyện vọng

Giáo dục - Phương Ngọc (T/h) - 4 giờ trước
Theo mục 21 Phiếu đăng ký thi tốt nghiệp THPT 2021, thí sinh có thể đăng ký nguyện vọng xét tuyển đại học, cao đẳng (ĐH, CĐ) theo 1 trong 2 phương thức là đăng ký nguyện vọng bằng phương thức xét tuyển trực tuyến hoặc đăng ký nguyện vọng xét tuyển bằng phiếu.
Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ dự Hội nghị trực tuyến toàn quốc quán triệt, giao nhiệm vụ và phát lệnh ra quân bảo đảm an ninh, trật tự Ngày bầu cử

Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ dự Hội nghị trực tuyến toàn quốc quán triệt, giao nhiệm vụ và phát lệnh ra quân bảo đảm an ninh, trật tự Ngày bầu cử

Thời sự - PV - 4 giờ trước
Sáng 12/5, Bộ Công an tổ chức Hội nghị toàn quốc quán triệt, giao nhiệm vụ và phát lệnh ra quân bảo đảm an ninh, trật tự Ngày bầu cử đại biểu Quốc hội khóa XV và đại biểu Hội đồng nhân dân các cấp nhiệm kỳ 2021-2026.
Lào Cai: Khởi tố đối tượng sát hại em trai do mâu thuẫn phân chia đất

Lào Cai: Khởi tố đối tượng sát hại em trai do mâu thuẫn phân chia đất

Pháp luật - Trọng Bảo - 4 giờ trước
Ngày 11/5, Công an huyện Bắc Hà, tỉnh Lào Cai, đã ra quyết định khởi tố vụ án, khởi tố bị can đối với đối tượng Vàng Seo Vềnh, sinh năm 2001, trú tại thôn Bản Pấy, xã Hoàng Thu Phố về tội danh "Giết người".