Analytic
Thứ Sáu, ngày 23 tháng 08 năm 2019, 09:25:27

Chống thất thu thuế chuyển nhượng bất động sản

PV - 18:10, 04/11/2022

Dù số thu từ chuyển nhượng bất động sản (BĐS) trong năm 2022 cao hơn so với cùng kỳ năm 2021 song ngân sách mảng này vẫn bị thất thu lớn. Giới chuyên gia cho rằng trong thời gian tới đây, khi nghiên cứu sửa đổi Luật Quản lý thuế, cần bổ sung chức năng điều tra cho cơ quan thuế, để có thể áp dụng các biện pháp nghiệp vụ điều tra đặc thù phát hiện và xử lý gian lận trong kê khai, xác định giá tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS.

Ngân sách nhà nước thất thu lớn ở lĩnh vực thuế chuyển nhượng bất động sản. Ảnh: Quang Vinh
Ngân sách nhà nước thất thu lớn ở lĩnh vực thuế chuyển nhượng bất động sản. Ảnh: Quang Vinh

Số thu thuế chuyển nhượng đất đai tăng 96,4%

Báo cáo mới nhất của Bộ Tài chính cho biết số thu thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS, nhận thừa kế và nhận quà tặng là BĐS lũy kế 8 tháng đầu năm 2022 đạt hơn 26,86 nghìn tỷ đồng, tăng hơn 13,2 nghìn tỷ đồng, tương ứng tỷ lệ tăng 96,4% so với cùng kỳ năm 2021. Cùng với đó, trên toàn quốc, tính từ đầu năm đến ngày 6/9/2022, lượng hồ sơ khai giá chuyển nhượng cao hơn giá của UBND chiếm 72%, trung bình 1 bộ hồ sơ khai giá cao hơn gần 3 lần so với giá UBND.

Dù số thu thuế chuyển nhượng BĐS tăng nhưng thực tế cho thấy, ý thức tự giác thực hiện nghĩa vụ thuế của người dân chưa cao; nhận thức chưa đầy đủ về chính sách pháp luật thuế và pháp luật có liên quan; chưa nhận thức được hậu quả khi khai thuế với giá không đúng với giá thực tế chuyển nhượng.

Trường hợp tại phòng công chứng Đỗ Thu Hà, TP Cần Thơ là một ví dụ, hợp đồng giá trị giao dịch thực tế 26 tỷ đồng, nhưng người kê khai nộp thuế chỉ có 5 tỷ đồng và trốn kê khai thuế số tiền 21 tỷ đồng.

Đại diện Cục Thuế TP Cần Thơ cho biết, hành vi trốn thuế của nhiều cá nhân trong kinh doanh BĐS tập trung chủ yếu vào việc ghi giá trị trên hợp đồng công chứng thấp hơn so với giá trị giao dịch thực tế. Sau đó người giao dịch ký thêm phụ lục hợp đồng với giá trị thực tế cao hơn gấp nhiều lần.

Theo giới chuyên gia, ngoài các khó khăn trong việc thu thuế chuyển nhượng BĐS hiện nay, việc quản lý chuyển nhượng BĐS liên quan đến đất đai có nhiều cơ quan quản lý (như: Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ xây dựng...). Văn bản quy phạm pháp luật của các bộ, ngành, dữ liệu về đất đai của các cơ quan quản lý nhà nước chưa được xây dựng đồng bộ, liên thông để trao đổi phục vụ quản lý thông tin liên quan đến đất.

Làm chặt khâu kê khai giá

PGS.TS Lê Xuân Trường - Trưởng khoa Thuế - Hải quan, Học viện Tài chính phân tích, gốc rễ của tình trạng thất thu thuế ở lĩnh vực chuyển nhượng BĐS là vấn đề kê khai của người nộp thuế (NNT) về giá chuyển nhượng BĐS để tính thuế và quyền hạn của cơ quan thuế trong xác định giá tính thuế.

Theo quy định, NNT kê khai giá chuyển nhượng BĐS làm căn cứ tính thuế. Nếu cơ quan thuế nghi ngờ NNT kê khai không đúng giá thực tế chuyển nhượng thì có 3 cách thức xử lý: Yêu cầu NNT giải trình theo quy định pháp luật về quản lý thuế; Ấn định thuế trên cơ sở dữ liệu giá thị trường của cơ quan thuế; Xác định giá tính thuế không thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định.

Xuất phát từ lợi ích của mình, hầu hết NNT đều kê khai giá chuyển nhượng làm căn cứ tính thuế thấp hơn giá thực tế thanh toán. Trong thực tiễn, giao dịch của NNT chủ yếu thanh toán bằng tiền mặt, cơ quan thuế không trực tiếp giám sát quá trình giao dịch và thanh toán của NNT.

Để có cơ sở yêu cầu giải trình hoặc ấn định thuế, cơ quan thuế cần có cơ sở dữ liệu về giao dịch chuyển nhượng BĐS phù hợp với từng giao dịch BĐS cụ thể. Trong khi đó, cơ sở dữ liệu chung về thị trường BĐS do cơ quan nhà nước có thẩm quyền và cơ quan thuế chưa có hệ thống và chưa đầy đủ. Thêm vào đó, BĐS là hàng hóa có tính cá biệt cao, không dễ để tìm các giao dịch tương đồng làm căn cứ ấn định thuế.

Việc yêu cầu NNT giải trình dựa trên mặt bằng giá chung của thị trường cũng chỉ có thể thuyết phục NNT kê khai lại giá chuyển nhượng tăng thêm phần nào mà không phải là căn cứ bắt buộc NNT kê khai đúng với giá thực tế giao dịch.

Như vậy, trong phần lớn các trường hợp, cơ quan thuế chỉ có thể xác định giá tính thuế theo giá do UBND cấp tỉnh quy định, mà thực tế cho thấy giá do UBND cấp tỉnh quy định thường thấp hơn rất nhiều do với giá giao dịch trên thị trường.

Theo ông Trường, giải pháp để chống thất thu thuế lĩnh vực này là thực hiện đúng tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương khóa XIII. Theo đó, cần bỏ khung giá đất do Chính phủ quy định và sửa đổi, bổ sung các quy định về nguyên tắc, phương pháp, quy trình và thẩm quyền xác định giá đất để bảng giá đất do các địa phương quy định sát hơn với giá thị trường.

Theo thông lệ quốc tế, việc xác định giá đất làm căn cứ tính thuế tương đương khoảng 70% giá thị trường thực tế là thành công. Giải pháp cần thiết là cơ quan thuế phối hợp với cơ quan nhà nước có thẩm quyền xây dựng và hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu về thị trường BĐS làm căn cứ xác định giá tính thuế.

Thêm vào đó, trong thời gian tới đây, khi nghiên cứu sửa đổi Luật Quản lý thuế, cần nghiên cứu bổ sung chức năng điều tra cho cơ quan thuế, để có thể áp dụng các biện pháp nghiệp vụ điều tra đặc thù phát hiện gian lận và xử lý gian lận trong kê khai, xác định giá tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS.

Mua bán bất động sản trên thị trường (trừ trường hợp mua bán nội bộ gia đình) bắt buộc phải có một cơ quan thẩm định giá độc lập. Ngoài ra, phải có chế tài mạnh xử lý việc khai chênh lệch giá quá cao. Đặc biệt các thông tin về giá bất động sản phải được công bố rộng rãi, định kỳ trên cổng thông tin của các bộ, ngành, địa phương, làm căn cứ để các cơ quan chức năng và người mua, bán biết, kê khai giá sát với thực tế - theo TS Nguyễn Minh Phong.

Ý kiến độc giả
Mã bảo mật
Tin cùng chuyên mục
Về miền di sản Trường Lưu

Về miền di sản Trường Lưu

Ngoài 3 di sản được UNESCO vinh danh, thì miền đất văn vật Trường Lưu, tỉnh Hà Tĩnh còn có 23 di tích cấp quốc gia và cấp tỉnh được xếp hạng. Với bề dày trầm tích văn hóa ấy, Trường Lưu đang hướng đến làng văn hóa du lịch.
Tin nổi bật trang chủ
Gieo niềm tin yêu đến từng bạn đọc

Gieo niềm tin yêu đến từng bạn đọc

Không chỉ chuyển tải chủ trương, chính sách của Đảng, Nhà nước, Báo Dân tộc và Phát triển còn cập nhật những thông tin về các vấn đề liên quan đến phát triển kinh tế, xã hội, văn hóa, bảo vệ môi trường…. Với nội dung đa dạng, phong phú, Báo Dân tộc và Phát triển đã trở thành người bạn đồng hành của đội ngũ già làng, trưởng bản, Người có uy tín, chức sắc, chức việc nắm bắt thông tin kịp thời, hiệu quả và chính xác để phát huy tốt vai trò là “cánh tay nối dài” ở cơ sở trong tuyên truyền chính sách dân tộc, tôn giáo.
Về miền di sản Trường Lưu

Về miền di sản Trường Lưu

Sắc màu 54 - An Yên - 18:01, 20/06/2025
Ngoài 3 di sản được UNESCO vinh danh, thì miền đất văn vật Trường Lưu, tỉnh Hà Tĩnh còn có 23 di tích cấp quốc gia và cấp tỉnh được xếp hạng. Với bề dày trầm tích văn hóa ấy, Trường Lưu đang hướng đến làng văn hóa du lịch.
Người Gia Rai đầu tiên viết báo cách mạng

Người Gia Rai đầu tiên viết báo cách mạng

Gương sáng - Nguyễn Văn Chiến - 18:00, 20/06/2025
Ông Ksor Ní (tên thường gọi là Ama H’Nhan) là một trong những trí thức đầu tiên người Gia Rai đi theo cách mạng. Ông từng đảm nhiệm nhiều trọng trách, trong đó có cương vị Bí thư Tỉnh ủy đầu tiên của tỉnh Gia Lai sau ngày đất nước thống nhất. Ông cũng là thân sinh của ông Ksor Phước, nguyên Ủy viên Trung ương Đảng, Bộ trưởng, Chủ nhiệm Ủy ban Dân tộc; Chủ tịch Hội đồng Dân tộc của Quốc hội.
Lễ kỷ niệm 100 năm Ngày Báo chí cách mạng Việt Nam 21/6 và trao Giải báo chí Cao Bằng lần thứ III năm 2025

Lễ kỷ niệm 100 năm Ngày Báo chí cách mạng Việt Nam 21/6 và trao Giải báo chí Cao Bằng lần thứ III năm 2025

Tin tức - Thuỳ Như - 17:58, 20/06/2025
Ngày 20/6, tại Trung tâm Hội nghị tỉnh Cao Bằng, Tỉnh uỷ Cao Bằng đã tổ chức Lễ kỷ niệm 100 năm Ngày Báo chí Cách mạng Việt Nam (21/6/1925-21/6/2025); trao Kỷ niệm chương “Vì sự nghiệp báo chí Việt Nam” của Hội Nhà báo Việt Nam; tặng Bằng khen cho các tập thể, cá nhân có nhiều thành tích trong công tác thông tin, tuyên truyền trên địa bàn tỉnh Cao Bằng.
Công ty TNHH MTV Đạm Ninh Bình

Công ty TNHH MTV Đạm Ninh Bình

Tin tức - Thiên An - 17:35, 20/06/2025
Công ty TNHH MTV Đạm Ninh Bình có địa chỉ tại Lô Đ7, KCN Khánh Phú, xã Khánh Phú, huyện Yên Khánh, tỉnh Ninh Bình - SĐT: 02293 762 825
Báo chí góp công lớn trong quảng bá hình ảnh vùng đất, con người Cần Thơ

Báo chí góp công lớn trong quảng bá hình ảnh vùng đất, con người Cần Thơ

Tin tức - Tào Đạt - 16:49, 20/06/2025
Ngày 20/6, Thành ủy, HĐND, UBND TP. Cần Thơ tổ chức họp mặt Kỷ niệm 100 năm Ngày Báo chí Cách mạng Việt Nam (21/6/1925 - 21/6/2025); tổng kết Giải Báo chí Phan Ngọc Hiển TP. Cần Thơ lần thứ 19 (2024 - 2025) và Tôn vinh các nhà báo tiêu biểu.
Lễ hội Pang Phoóng của dân tộc Kháng

Lễ hội Pang Phoóng của dân tộc Kháng

Trong danh mục 23 di sản văn hóa phi vật thể quốc gia được Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch công nhận, tỉnh Điện Biên có 1 di sản thuộc loại hình Tập quán xã hội và tín ngưỡng là Lễ hội Pang Phoóng (Tạ ơn) của cộng đồng dân tộc Kháng, xã Rạng Đông, huyện Tuần Giáo.
Tỉnh Đồng Nai khen thưởng 50 gia đình DTTS tiêu biểu 2025

Tỉnh Đồng Nai khen thưởng 50 gia đình DTTS tiêu biểu 2025

Chính sách Dân tộc - Duy Chí - 16:26, 20/06/2025
Các gia đình là những điển hình về sự năng động trong lao động sản xuất, xây dựng gia đình hạnh phúc, kinh tế ổn định, lại tích cực tham gia các phòng trào văn hóa xã hội, bảo tồn bản sắc văn hóa dân tộc, bảo đảm an ninh chính trị địa phương; cũng như nhiều gia đình có con em là học sinh, sinh viên xuất sắc; tham gia bộ máy chính quyền địa phương, có người trở thành lãnh đạo tổ chức chính trị…
Những người kể chuyện bằng trái tim nhiệt huyết

Những người kể chuyện bằng trái tim nhiệt huyết

Xã hội - Mỹ Dung - 16:11, 20/06/2025
Giữa núi rừng trùng điệp của Ba Chẽ, Bình Liêu,Tiên Yên... nơi những con dốc nối tiếp nhau như chẳng có điểm dừng vẫn có những bước chân đều đặn, bền bỉ của những “phóng viên vùng cao”. Không chỉ đưa tin, họ là những người kể chuyện bản làng bằng cả trái tim nhiệt huyết.
Ghi lại nhịp đập đời sống vùng cao bằng tất cả sự chân thành

Ghi lại nhịp đập đời sống vùng cao bằng tất cả sự chân thành

Phóng sự - Quỳnh Trâm - 16:01, 20/06/2025
Chúng tôi đã có những tháng năm rong ruổi tác nghiệp nơi bản làng heo hút giữa đại ngàn miền Tây xứ Thanh. Ở những nơi xa ngái ấy, chúng tôi tìm thấy bản chất thật nhất của nghề báo: Ghi lại những nhịp sống bằng tất cả sự chân thành và rung cảm của một người chứng kiến.
Kon Tum: Ban hành Nghị quyết về xây dựng đội ngũ cán bộ trẻ, nữ và người DTTS

Kon Tum: Ban hành Nghị quyết về xây dựng đội ngũ cán bộ trẻ, nữ và người DTTS

Trang địa phương - Ngọc Chí - 15:38, 20/06/2025
Tỉnh ủy Kon Tum vừa ban hành Nghị quyết số 30-NQ/TU về xây dựng đội ngũ cán bộ trẻ, cán bộ nữ và cán bộ là người DTTS ở tỉnh Kon Tum giai đoạn 2025 - 2030 và tầm nhìn đến 2045.
Hợp nhất hai Chương trình MTQG góp phần hiện thực hóa mục tiêu phát triển một Việt Nam thịnh vượng

Hợp nhất hai Chương trình MTQG góp phần hiện thực hóa mục tiêu phát triển một Việt Nam thịnh vượng

Thời sự - Hoàng Quý - 15:27, 20/06/2025
Ngày 20/6, tại buổi họp báo do Bộ Nông nghiệp và Môi trường tổ chức, Thứ trưởng Võ Văn Hưng đã công bố những kết quả quan trọng trong quá trình triển khai hai Chương trình mục tiêu quốc gia (MTQG) giai đoạn 2021–2025: Chương trình xây dựng nông thôn mới và Chương trình giảm nghèo bền vững.