Analytic
Thứ Sáu, ngày 23 tháng 08 năm 2019, 09:25:27

Chống thất thu thuế chuyển nhượng bất động sản

PV - 18:10, 04/11/2022

Dù số thu từ chuyển nhượng bất động sản (BĐS) trong năm 2022 cao hơn so với cùng kỳ năm 2021 song ngân sách mảng này vẫn bị thất thu lớn. Giới chuyên gia cho rằng trong thời gian tới đây, khi nghiên cứu sửa đổi Luật Quản lý thuế, cần bổ sung chức năng điều tra cho cơ quan thuế, để có thể áp dụng các biện pháp nghiệp vụ điều tra đặc thù phát hiện và xử lý gian lận trong kê khai, xác định giá tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS.

Ngân sách nhà nước thất thu lớn ở lĩnh vực thuế chuyển nhượng bất động sản. Ảnh: Quang Vinh
Ngân sách nhà nước thất thu lớn ở lĩnh vực thuế chuyển nhượng bất động sản. Ảnh: Quang Vinh

Số thu thuế chuyển nhượng đất đai tăng 96,4%

Báo cáo mới nhất của Bộ Tài chính cho biết số thu thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS, nhận thừa kế và nhận quà tặng là BĐS lũy kế 8 tháng đầu năm 2022 đạt hơn 26,86 nghìn tỷ đồng, tăng hơn 13,2 nghìn tỷ đồng, tương ứng tỷ lệ tăng 96,4% so với cùng kỳ năm 2021. Cùng với đó, trên toàn quốc, tính từ đầu năm đến ngày 6/9/2022, lượng hồ sơ khai giá chuyển nhượng cao hơn giá của UBND chiếm 72%, trung bình 1 bộ hồ sơ khai giá cao hơn gần 3 lần so với giá UBND.

Dù số thu thuế chuyển nhượng BĐS tăng nhưng thực tế cho thấy, ý thức tự giác thực hiện nghĩa vụ thuế của người dân chưa cao; nhận thức chưa đầy đủ về chính sách pháp luật thuế và pháp luật có liên quan; chưa nhận thức được hậu quả khi khai thuế với giá không đúng với giá thực tế chuyển nhượng.

Trường hợp tại phòng công chứng Đỗ Thu Hà, TP Cần Thơ là một ví dụ, hợp đồng giá trị giao dịch thực tế 26 tỷ đồng, nhưng người kê khai nộp thuế chỉ có 5 tỷ đồng và trốn kê khai thuế số tiền 21 tỷ đồng.

Đại diện Cục Thuế TP Cần Thơ cho biết, hành vi trốn thuế của nhiều cá nhân trong kinh doanh BĐS tập trung chủ yếu vào việc ghi giá trị trên hợp đồng công chứng thấp hơn so với giá trị giao dịch thực tế. Sau đó người giao dịch ký thêm phụ lục hợp đồng với giá trị thực tế cao hơn gấp nhiều lần.

Theo giới chuyên gia, ngoài các khó khăn trong việc thu thuế chuyển nhượng BĐS hiện nay, việc quản lý chuyển nhượng BĐS liên quan đến đất đai có nhiều cơ quan quản lý (như: Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ xây dựng...). Văn bản quy phạm pháp luật của các bộ, ngành, dữ liệu về đất đai của các cơ quan quản lý nhà nước chưa được xây dựng đồng bộ, liên thông để trao đổi phục vụ quản lý thông tin liên quan đến đất.

Làm chặt khâu kê khai giá

PGS.TS Lê Xuân Trường - Trưởng khoa Thuế - Hải quan, Học viện Tài chính phân tích, gốc rễ của tình trạng thất thu thuế ở lĩnh vực chuyển nhượng BĐS là vấn đề kê khai của người nộp thuế (NNT) về giá chuyển nhượng BĐS để tính thuế và quyền hạn của cơ quan thuế trong xác định giá tính thuế.

Theo quy định, NNT kê khai giá chuyển nhượng BĐS làm căn cứ tính thuế. Nếu cơ quan thuế nghi ngờ NNT kê khai không đúng giá thực tế chuyển nhượng thì có 3 cách thức xử lý: Yêu cầu NNT giải trình theo quy định pháp luật về quản lý thuế; Ấn định thuế trên cơ sở dữ liệu giá thị trường của cơ quan thuế; Xác định giá tính thuế không thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định.

Xuất phát từ lợi ích của mình, hầu hết NNT đều kê khai giá chuyển nhượng làm căn cứ tính thuế thấp hơn giá thực tế thanh toán. Trong thực tiễn, giao dịch của NNT chủ yếu thanh toán bằng tiền mặt, cơ quan thuế không trực tiếp giám sát quá trình giao dịch và thanh toán của NNT.

Để có cơ sở yêu cầu giải trình hoặc ấn định thuế, cơ quan thuế cần có cơ sở dữ liệu về giao dịch chuyển nhượng BĐS phù hợp với từng giao dịch BĐS cụ thể. Trong khi đó, cơ sở dữ liệu chung về thị trường BĐS do cơ quan nhà nước có thẩm quyền và cơ quan thuế chưa có hệ thống và chưa đầy đủ. Thêm vào đó, BĐS là hàng hóa có tính cá biệt cao, không dễ để tìm các giao dịch tương đồng làm căn cứ ấn định thuế.

Việc yêu cầu NNT giải trình dựa trên mặt bằng giá chung của thị trường cũng chỉ có thể thuyết phục NNT kê khai lại giá chuyển nhượng tăng thêm phần nào mà không phải là căn cứ bắt buộc NNT kê khai đúng với giá thực tế giao dịch.

Như vậy, trong phần lớn các trường hợp, cơ quan thuế chỉ có thể xác định giá tính thuế theo giá do UBND cấp tỉnh quy định, mà thực tế cho thấy giá do UBND cấp tỉnh quy định thường thấp hơn rất nhiều do với giá giao dịch trên thị trường.

Theo ông Trường, giải pháp để chống thất thu thuế lĩnh vực này là thực hiện đúng tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương khóa XIII. Theo đó, cần bỏ khung giá đất do Chính phủ quy định và sửa đổi, bổ sung các quy định về nguyên tắc, phương pháp, quy trình và thẩm quyền xác định giá đất để bảng giá đất do các địa phương quy định sát hơn với giá thị trường.

Theo thông lệ quốc tế, việc xác định giá đất làm căn cứ tính thuế tương đương khoảng 70% giá thị trường thực tế là thành công. Giải pháp cần thiết là cơ quan thuế phối hợp với cơ quan nhà nước có thẩm quyền xây dựng và hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu về thị trường BĐS làm căn cứ xác định giá tính thuế.

Thêm vào đó, trong thời gian tới đây, khi nghiên cứu sửa đổi Luật Quản lý thuế, cần nghiên cứu bổ sung chức năng điều tra cho cơ quan thuế, để có thể áp dụng các biện pháp nghiệp vụ điều tra đặc thù phát hiện gian lận và xử lý gian lận trong kê khai, xác định giá tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS.

Mua bán bất động sản trên thị trường (trừ trường hợp mua bán nội bộ gia đình) bắt buộc phải có một cơ quan thẩm định giá độc lập. Ngoài ra, phải có chế tài mạnh xử lý việc khai chênh lệch giá quá cao. Đặc biệt các thông tin về giá bất động sản phải được công bố rộng rãi, định kỳ trên cổng thông tin của các bộ, ngành, địa phương, làm căn cứ để các cơ quan chức năng và người mua, bán biết, kê khai giá sát với thực tế - theo TS Nguyễn Minh Phong.

Ý kiến độc giả
Mã bảo mật
Tin cùng chuyên mục
Phát biểu của Tổng Bí thư Tô Lâm tại Hội nghị toàn quốc quán triệt, triển khai thực hiện Nghị quyết số 66-NQ/TW và Nghị quyết số 68-NQ/TW của Bộ Chính trị

Phát biểu của Tổng Bí thư Tô Lâm tại Hội nghị toàn quốc quán triệt, triển khai thực hiện Nghị quyết số 66-NQ/TW và Nghị quyết số 68-NQ/TW của Bộ Chính trị

Sáng nay (18/5), đã diễn ra Hội nghị toàn quốc quán triệt và triển khai thực hiện Nghị quyết số 66-NQ/TW về đổi mới công tác xây dựng và thi hành pháp luật đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước trong kỷ nguyên mới và Nghị quyết số 68-NQ/TW về phát triển kinh tế tư nhân. Tổng Bí thư Tô Lâm có phát biểu quan trọng chỉ đạo Hội nghị. Báo Dân tộc và Phát triển trân trọng giới thiệu toàn văn phát biểu của Tổng Bí thư Tô Lâm.
Tin nổi bật trang chủ
Phát biểu của Tổng Bí thư Tô Lâm tại Hội nghị toàn quốc quán triệt, triển khai thực hiện Nghị quyết số 66-NQ/TW và Nghị quyết số 68-NQ/TW của Bộ Chính trị

Phát biểu của Tổng Bí thư Tô Lâm tại Hội nghị toàn quốc quán triệt, triển khai thực hiện Nghị quyết số 66-NQ/TW và Nghị quyết số 68-NQ/TW của Bộ Chính trị

Sáng nay (18/5), đã diễn ra Hội nghị toàn quốc quán triệt và triển khai thực hiện Nghị quyết số 66-NQ/TW về đổi mới công tác xây dựng và thi hành pháp luật đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước trong kỷ nguyên mới và Nghị quyết số 68-NQ/TW về phát triển kinh tế tư nhân. Tổng Bí thư Tô Lâm có phát biểu quan trọng chỉ đạo Hội nghị. Báo Dân tộc và Phát triển trân trọng giới thiệu toàn văn phát biểu của Tổng Bí thư Tô Lâm.
Đề án hỗ trợ phụ nữ khởi nghiệp ở Lạng Sơn: Thêm nguồn lực giúp hội viên làm giàu

Đề án hỗ trợ phụ nữ khởi nghiệp ở Lạng Sơn: Thêm nguồn lực giúp hội viên làm giàu

Dân tộc - Tôn giáo - Thúy Hồng - 5 giờ trước
Với nhiều hoạt động thiết thực, hiệu quả, giúp cho chị em có điều kiện khởi nghiệp, Đề án “Hỗ trợ phụ nữ khởi nghiệp giai đoạn 2017 - 2025” trên địa bàn Lạng Sơn đang tạo nên sức mạnh tổng hợp, giúp phụ nữ khởi nghiệp và kinh doanh, góp phần vào sự phát triển kinh tế-xã hội của địa phương.
Tìm nguyên nhân hàng ngàn ha lúa Xuân 2025 ở Nghệ An “mất trắng”

Tìm nguyên nhân hàng ngàn ha lúa Xuân 2025 ở Nghệ An “mất trắng”

Kinh tế - An Yên - 5 giờ trước
Thoái hóa đầu bông, gié, không kết hạt, lép lửng, lép xanh… đang là những hiện tượng xảy ra ở nhiều địa phương trên toàn tỉnh Nghệ An, gây ảnh hưởng đến hàng ngàn ha lúa Xuân 2025. Ngành Nông nghiệp và Môi trường Nghệ An đang “mổ xẻ” nguyên nhân để có giải pháp khắc phục.
Thổ cẩm kể chuyện “Sắc vóc non cao”

Thổ cẩm kể chuyện “Sắc vóc non cao”

Tin tức - Lê Hường - 5 giờ trước
Tối 17/5, Sở Văn hóa, Thể thao và Du lịch tỉnh Đắk Lắk phối hợp với các đơn vị tổ chức Chương trình thời trang thổ cẩm Việt Nam - Đắk Lắk 2025 với chủ đề “Sắc vóc non cao”. Chương trình nhằm tôn vinh và bảo tồn những giá trị của “Di sản thổ cẩm” các dân tộc thiểu số và Chào mừng kỷ niệm 135 năm Ngày sinh Chủ tịch Hồ Chí Minh (19/05/1890 - 19/05/2025).
Lần đầu tiên tổ chức Giải vô địch Ná cao su toàn quốc lần thứ nhất, năm 2025

Lần đầu tiên tổ chức Giải vô địch Ná cao su toàn quốc lần thứ nhất, năm 2025

Thể thao - Minh Nhật - 6 giờ trước
Diễn ra trong hai ngày 21 và 22/6, tại Thái Nguyên, Giải vô địch Ná cao su toàn quốc lần thứ nhất, năm 2025 quy tụ các tay ná kỳ cựu từ khắp các tỉnh thành trên cả nước tham dự.
Khắc ghi lời Bác dạy về tiết kiệm- PC Lào Cai hành động bằng hiệu quả thực tế

Khắc ghi lời Bác dạy về tiết kiệm- PC Lào Cai hành động bằng hiệu quả thực tế

Xã hội - Trọng Bảo - 7 giờ trước
Cách đây tròn 67 năm (24/9/1958), Nhà máy điện Lào Cai được đón Bác Hồ tới thăm, đây là dấu son lịch sử thiêng liêng, trở thành động lực để các thế hệ cán bộ công nhân viên (CBCNV) Công ty Điện lực Lào Cai (PC Lào Cai) không ngừng phấn đấu, lan tỏa tinh thần tiết kiệm thành hành động cụ thể trong sản xuất, kinh doanh và trong phục vụ Nhân dân.
Đánh thức tiềm năng du lịch từ sản vật quê Bác

Đánh thức tiềm năng du lịch từ sản vật quê Bác

Bản tin tổng hợp của Báo Dân tộc và Phát triển. Bản tin sáng ngày 17/5, có những thông tin đáng chú ý sau: Đặc sắc Lễ hội Điện Trường Bà. Chùa Tây Thiên Tam Đảo. Đánh thức tiềm năng du lịch từ sản vật quê Bác. Cùng các tin tức thời sự khác trong vùng đồng bào DTTS và miền núi.
Sóc Trăng: Nhiều hoạt động ý nghĩa của Bộ đội Biên phòng nhân Kỷ niệm 135 năm ngày sinh nhật Bác

Sóc Trăng: Nhiều hoạt động ý nghĩa của Bộ đội Biên phòng nhân Kỷ niệm 135 năm ngày sinh nhật Bác

Nhịp cầu nhân ái - Văn Long - Tào Đạt - 21:00, 17/05/2025
Nhân dịp Kỷ niệm 135 năm ngày sinh Chủ tịch Hồ Chí Minh (19/5/1890 - 19/5/2025), Đồn Biên phòng Lai Hòa, Bộ đội Biên phòng (BĐBP) tỉnh Sóc Trăng, đã tổ chức nhiều hoạt động thiết thực, ý nghĩa, chăm lo cho người nghèo trên địa bàn khu vực biên giới biển do đơn vị quản lý.
Thủ tướng: Phân cấp, phân quyền mạnh hơn cho cấp nào sát thực tế, gần dân, sát dân, làm tốt hơn, hiệu quả hơn

Thủ tướng: Phân cấp, phân quyền mạnh hơn cho cấp nào sát thực tế, gần dân, sát dân, làm tốt hơn, hiệu quả hơn

Thời sự - PV - 19:56, 17/05/2025
Chiều 17/5, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính chủ trì cuộc họp triển khai kế hoạch rà soát các nhiệm vụ phân cấp, phân quyền thuộc phạm vi lĩnh vực của các bộ, cơ quan ngang bộ khi thực hiện mô hình tổ chức chính quyền địa phương 2 cấp.
Tìm thấy thi thể 02 nạn nhân cuối cùng vụ sạt lở đất trên địa bàn huyện Phong Thổ

Tìm thấy thi thể 02 nạn nhân cuối cùng vụ sạt lở đất trên địa bàn huyện Phong Thổ

Tin tức - Trọng Bảo - 17:23, 17/05/2025
Chiều ngày 17/5, các lực lượng chức năng đã tìm thấy 02 thi thể cuối cùng trong vụ sạt lở khi đang thi công tại công trường thủy điện Tả Páo Hồ 1A, xã Sì Lở Lầu, huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu.
Rực rỡ Đêm hội Raglay Ninh Thuận

Rực rỡ Đêm hội Raglay Ninh Thuận

Sắc màu 54 - Thái Sơn Ngọc - 17:21, 17/05/2025
Tối 16/5, tại xã Phước Đại, UBND huyện Bác Ái đã diễn ra Chương trình nghệ thuật với chủ đề “Đêm hội Raglay”. Đây là chuỗi hoạt động nằm trong chương trình Lễ hội Văn hóa Raglay huyện Bác Ái lần thứ III- năm 2025. Chương trình có sự tham gia biểu diễn của trên 200 nghệ nhân, diễn viên đến từ các xã trên địa bàn huyện và diễn viên Trung tâm Văn hóa- Nghệ thuật tỉnh. Đến dự có ông Phạm Văn Hậu, Phó Bí thư Thường trực Tỉnh ủy- Chủ tịch HĐND tỉnh; lãnh đạo các sở ngành và đông đảo người dân địa phương.
Bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật, cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế

Bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật, cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế

Thời sự - Hoàng Quý - 17:19, 17/05/2025
Ngày 17/5, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 9, Quốc hội khóa XV, dưới sự điều hành của Phó Chủ tịch Lê Minh Hoan, Quốc hội họp phiên toàn thể tại hội trường, để nghe Tờ trình và Báo cáo thẩm tra dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu thầu; Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư; Luật Hải quan; Luật Thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu; Luật Đầu tư; Luật Đầu tư công; Luật Quản lý, sử dụng tài sản công.