Analytic
Thứ Sáu, ngày 23 tháng 08 năm 2019, 09:25:27

Đa dạng kênh vốn cho thị trường bất động sản

PV - 14:20, 02/08/2022

Thị trường bất động sản Việt Nam có nhiều cơ hội để phát triển, tuy nhiên các hạn chế, thách thức cũng hiện hữu. Việc thu hút nguồn vốn để phát triển phải đi liền với việc hoàn thiện thể chế, tổ chức thực hiện và chế tài nghiêm minh.

Ảnh minh họa
Ảnh minh họa

Cổ phiếu, trái phiếu... hay một số kênh huy động vốn khác cũng nằm chung trong bối cảnh và giải pháp đó. Khi vận dụng và thu hút thành công, thị trường bất động sản sẽ phát triển vững chắc lên cấp độ tài chính hóa và được kỳ vọng trưởng thành cùng với nền kinh tế.

Tiến sỹ Lê Xuân Sang - Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam nhận định, bất động sản có tầm quan trọng trong nền kinh tế cũng như trong cuộc sống của con người. Phát triển bất động sản được coi là có tác động rất mạnh lan tỏa nhanh trong nội ngành và sang rất nhiều ngành khác, qua đó thúc đẩy nhanh tăng trưởng việc làm và thu nhập. Tuy nhiên, việc đầu tư không hiệu quả bất động sản nhà ở có thể gây nhiều rủi ro khác nhau cho chính doanh nghiệp, ngân hàng thương mại và cả hệ thống tài chính, nền kinh tế.

Trong quá trình phát triển kinh tế thị trường, các kênh đầu tư bất động sản; trong đó có thị trường bất động sản nhà ở, ngày càng đa dạng, từ chỉ đơn thuần nguồn vốn tự có, người thân, vay ngân hàng, đến phát hành cổ phiếu bất động sản, trái phiếu bất động sản và gián tiếp qua các quỹ đầu tư bất động sản (Quỹ tín thác đầu tư bất động sản - REIT). Tại Việt Nam, các kênh đầu tư này đã có và phát triển với các mức độ khác nhau.

Theo Tiến sỹ Lê Xuân Sang, tại Việt Nam, kênh đầu tư trái phiếu bất động sản và chứng chỉ quỹ Quỹ Đầu tư bất động sản ra đời muộn hơn. Nhưng những kênh đầu tư này nếu được quản lý tốt sẽ mang hiệu quả cho nền kinh tế, doanh nghiệp, nhà đầu tư; đồng thời, giúp thị trường phát triển lành mạnh, giảm nhẹ rủi ro cho các đối tượng liên quan.

Cùng với thị trường cổ phiếu, thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng là kênh quan trọng trong huy động vốn đầu tư thị trường bất động sản. Thị trường này giúp giảm nhẹ rủi ro cho hệ thống tài chính và doanh nghiệp, nhất là trong giảm thiểu các rủi ro do sai lệch quá lớn về kỳ hạn và loại đồng tiền trong bảng cân đối kế toán - vốn là một nguyên nhân cốt yếu gây khủng hoảng tiền tệ Đông Á. Phát triển thị trường chứng khoán; trong đó có trái phiếu doanh nghiệp giúp thúc đẩy tốt hơn tính minh bạch, trách nhiệm giải trình, định giá tài sản - doanh nghiệp và quản trị doanh nghiệp; trong đó có quản trị rủi ro.

Do vậy, nếu thiếu thị trường trái phiếu và cổ phiếu hữu hiệu và lành mạnh, các ngân hàng thương mại sẽ phải "oằn mình" huy động và cho vay nền kinh tế, do vậy kéo theo những rủi ro về an ninh tài chính, nhất là nợ xấu và mất vốn có thể phát sinh, không thể xem thường.

Tại Việt Nam, theo tính toán của Tổ chức xếp hạng tín nhiệm FiinRatings, quy mô dư nợ trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đến cuối năm 2021 vào khoảng 189.000 tỷ đồng; trong đó, tỷ trọng dư nợ trái phiếu bất động sản so với dư nợ tín dụng toàn ngành đã tăng từ khoảng 19% năm 2017 lên khoảng 25% năm 2019 và 54% năm 2021.

Đáng lưu ý, trong tổng dư nợ huy động nói trên, có tới 138.000 tỷ đồng, tương đương 73% sẽ đáo hạn trong giai đoạn 2022 - 2024. Áp lực và rủi ro thanh toán tăng nhanh trong giai đoạn 2022 - 2025 khi số dư nợ phát hành bởi các doanh nghiệp không niêm yết trên thị trường chứng khoán. Thậm chí, cuối năm 2020, hơn 80% giá trị trái phiếu doanh nghiệp của ngành bất động sản dân cư phát hành thuộc về các doanh nghiệp chưa niêm yết. Phần lớn trong số này có sức khỏe tài chính ở mức yếu đáng lo ngại - ông Sang dẫn chứng.

Một kênh dẫn vốn rất quan trong cần được nhắc đến là Quỹ đầu tư bất động sản - một hình thức sinh lợi từ bất động sản nhưng thay vì mua sản phẩm là nhà đất thì nhà đầu tư lại mua chứng chỉ do Quỹ phát hành (bên nhận ủy quyền quản lý từ phía người mua - nhà đầu tư). Thông qua các hoạt động như mua bán, góp vốn... nhà đầu tư sẽ nhận được những khoản lợi nhuận dưới dạng cổ tức và được trả theo định kỳ.

Ngoài việc thỏa mãn nhu cầu đầu tư bất động sản, quỹ này là trung gian “góp nhặt” những nguồn vốn nhỏ lẻ để tạo thành dòng vốn lớn tạo ra lợi nhuận, chia sẻ rủi ro nhờ tăng lợi thế theo quy mô, tính chuyên nghiệp, công khai, minh bạch và trách nhiệm giải trình cũng như các chuẩn mức tài chính, giám sát cao. Đặc biệt, quỹ REIT ở trình độ cao sẽ thúc đẩy phát triển đổi mới sáng tạo, ứng dụng công nghệ, từ đó thúc đẩy thị trường bất động sản, thị trường tài chính phát triển theo chiều hướng tích cực và lành mạnh hơn.

Tiến sỹ Lê Xuân Sang cho rằng, muốn phát triển các kênh vốn cho bất động sản cần phải củng cố, lành mạnh hóa các kênh hiện hữu như tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản và thúc đẩy mạnh hơn, gắn liền với lành mạnh hóa, giảm rủi ro các kênh mới hình thành và còn yếu như đầu tư qua các quỹ REIT.

Đối với các kênh như tín dụng và phát hành trái phiếu có thể siết chặt song không “dàn hàng ngang” mà tùy từng chủ thể phát hành cho vay, phân khúc thị trường để có sự điều tiết hữu hiệu; đặc biệt, không “bóp nghẹt” hay gây lo lắng cho nhà đầu tư trên diện rộng.

Trong ngắn hạn, cần phân lập và làm rõ các tổ chức phát hành trái phiếu, ngân hàng cho vay bất động sản và dư nợ, tính chất các khoản vay ngân hàng, độ khả tín của tổ chức phát hành để tránh sự hoảng loạn mang tính hệ thống, nhất là khi thông tin chưa đủ minh bạch, cập nhật với nhiều tin đồn "ác ý" và nhiều nhà đầu tư cá nhân có bản lĩnh đầu tư, kỹ năng đầu tư chứng khoán còn hạn chế.

Mặt khác, các quỹ đầu tư bất động sản cũng cần nghiên cứu điều chỉnh, sửa đổi quy định liên quan đến chuyển nhượng. Ví dụ, khoảng thời gian chuyển nhượng trong quỹ REIT hợp lý ngắn hơn, ví dụ chỉ cần 1 - 2 năm và cân nhắc tăng giới hạn vay cần phải lên đến 15% - ông Sang gợi ý.

Ngoài ra, để phát triển trái phiếu doanh nghiệp trong dài hạn cần xây dựng môi trường pháp lý cũng như thành lập các công ty đánh giá, xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp độc lập, có hiệu quả hoạt động cao nhằm gia tăng độ an toàn cho phát hành và giao dịch trái phiếu doanh nghiệp.

Dưới một góc nhìn khác, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP Invesst) Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, hiện có nhiều doanh nghiệp nước ngoài muốn gia nhập thị trường bất động sản tại Việt Nam; đặc biệt là các doanh nghiệp đến từ Nhật Bản rất mạnh về tiềm lực tài chính.

“Có thể nói, bên cạnh các nguồn vốn tín dụng, trái phiếu, huy động từ cổ đông thì nguồn vốn đầu tư nước ngoài cũng rất tiềm năng. Đây chính là điểm nhấn mà các doanh nghiệp đầu tư bất động sản có thể quan tâm và chú ý” - ông Hiệp nhận xét.

Ông Nguyễn Quốc Hùng - Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam nhận định, thời gian tới, hoàn thiện chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản cần phân biệt rõ hơn về bất động sản phục vụ nhu cầu thiết yếu và không thiết yếu để ưu tiên tập trung nguồn vốn phát triển. Như vậy, sẽ tránh được sự phát triển quá nóng gây “bong bóng” trên thị trường bất động sản.

Muốn vậy, theo chuyên gia này, cần phát triển thị trường tài chính theo hướng hài hòa thị trường tiền tệ và thị trường vốn. Đẩy mạnh phát triển thị trường vốn sẽ tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản huy động nguồn vốn dài hạn. Tuy nhiên, việc huy động vốn cũng luôn phải đặt trong hành lang pháp lý phù hợp; đồng thời, cần phát triển thêm các công cụ tài chính mới phát sinh trong thị trường để phù hợp với thực tiễn.

Ý kiến độc giả
Mã bảo mật
Tin cùng chuyên mục
Tang lễ Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng được tổ chức theo nghi thức Quốc tang

Tang lễ Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng được tổ chức theo nghi thức Quốc tang

Tang lễ đồng chí Nguyễn Phú Trọng, Tổng Bí thư Ban Chấp hành Trung ương Đảng Cộng sản Việt Nam được tổ chức theo nghi thức Quốc tang. Trong hai ngày Quốc tang (25/7 và 26/7), các cơ quan, công sở, nơi công cộng treo cờ rủ, không tổ chức các hoạt động vui chơi giải trí công cộng.
Tin nổi bật trang chủ
Danh sách Ban Lễ tang Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng

Danh sách Ban Lễ tang Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng

Thời sự - BDT - 20:33, 20/07/2024
Đồng chí Tô Lâm, Ủy viên Bộ Chính trị, Chủ tịch nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam làm Trưởng Ban Lễ tang đồng chí Nguyễn Phú Trọng, Tổng Bí thư Ban Chấp hành Trung ương Đảng Cộng sản Việt Nam.
Thông cáo đặc biệt về Lễ tang Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng

Thông cáo đặc biệt về Lễ tang Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng

Thời sự - BDT - 20:28, 20/07/2024
Để tỏ lòng tiếc thương và tưởng nhớ đồng chí Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng, Ban Chấp hành Trung ương Đảng Cộng sản Việt Nam, Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Chủ tịch nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Uỷ ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam quyết định tổ chức tang lễ đồng chí Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng với nghi thức Quốc tang.
Nghệ nhân Ưu tú Y Sinh: Trao truyền văn hóa dân tộc Xơ Đăng

Nghệ nhân Ưu tú Y Sinh: Trao truyền văn hóa dân tộc Xơ Đăng

Sắc màu 54 - Thanh Thuận - 16:11, 20/07/2024
Nói đến nghệ thuật chơi đàn Klông pút, không thể không nhắc tới Nghệ nhân Ưu tú (NNƯT) Y Sinh, thị trấn Đăk Tô, huyện Đăk Tô, tỉnh Kon Tum. Từ tình yêu đặc biệt với cây đàn Klông pút, lo sợ nguy cơ “biến mất” của đàn Klông pút, NNƯT Y Sinh đã đứng ra truyền dạy cho thế hệ trẻ với mong muốn những giai điệu của đại ngàn sẽ mãi lưu truyền trong đời sống người Xơ Đăng.
Chủ động ứng phó mưa lớn kèm lốc sét, gió giật mạnh và nguy cơ lũ quét, sạt lở đất

Chủ động ứng phó mưa lớn kèm lốc sét, gió giật mạnh và nguy cơ lũ quét, sạt lở đất

Tin tức - T.H - 16:10, 20/07/2024
Cục Quản lý đê điều và Phòng chống thiên tai vừa có Công văn số 700/ĐĐ-ƯPKP đề nghị Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn khu vực Tây Nguyên và Nam Bộ tham mưu UBND các tỉnh, thành phố việc ứng phó với mưa lớn kèm lốc sét, mưa đá, gió giật mạnh và nguy cơ lũ quét, sạt lở đất.
Cuba tuyên bố quốc tang tưởng niệm Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng

Cuba tuyên bố quốc tang tưởng niệm Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng

Thời sự - PV - 16:07, 20/07/2024
Ngày 19/7, Chủ tịch Cuba Miguel Díaz-Canel tuyên bố quốc tang tưởng niệm Tổng Bí thư Đảng Cộng sản Việt Nam Nguyễn Phú Trọng.
Tin trong ngày - 19/7/2024

Tin trong ngày - 19/7/2024

Bản tin trong ngày của Báo Dân tộc và Phát triển, ngày 19/7, có những thông tin đáng chú ý sau: Khó khăn trong thực hiện mô hình hỗ trợ sản xuất từ các chương trình MTQG. Yên Bái: 17 hộ dân thôn Đoàn Kết bị cô lập do mưa lớn. Ấn tượng Đội văn nghệ cồng chiêng của đồng bào Co. Cùng các thông tin khác trong vùng đồng bào DTTS và miền núi.
Nữ sinh Trường Phổ thông Vùng cao Việt Bắc là thủ khoa toàn tỉnh Thái Nguyên

Nữ sinh Trường Phổ thông Vùng cao Việt Bắc là thủ khoa toàn tỉnh Thái Nguyên

Giáo dục - Vũ Mừng - 09:38, 20/07/2024
Sống xa nhà, song được sự tận tâm dạy dỗ của các thầy cô giáo, nữ sinh người Hà Giang đã nỗ lực học tập và trở thành thủ khoa toàn tỉnh Thái Nguyên tại Kỳ thi tốt nghiệp THPT năm 2024.
Agribank đồng hành tháo gỡ khó khăn, đẩy mạnh cung ứng vốn nền kinh tế

Agribank đồng hành tháo gỡ khó khăn, đẩy mạnh cung ứng vốn nền kinh tế

Kinh tế - Lê Thảo - 09:33, 20/07/2024
Trong 6 tháng đầu năm 2024, Agribank đã triển khai đồng bộ nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn, tăng khả năng tiếp cận vốn của nền kinh tế bằng các cơ chế về lãi suất, phí, tín dụng ưu đãi... Trên cơ sở đó, tập trung cho 3 động lực tăng trưởng chính là tiêu dùng, xuất khẩu, đầu tư và ưu tiên 5 lĩnh vực mũi nhọn bao gồm xuất khẩu, nông nghiệp, công nghệ cao, doanh nghiệp nhỏ và vừa, công nghiệp hỗ trợ.
Thị trường thương mại điện tử của Việt Nam phát triển nhanh nhất khu vực Đông Nam Á

Thị trường thương mại điện tử của Việt Nam phát triển nhanh nhất khu vực Đông Nam Á

Kinh tế - Hoàng Minh - 09:32, 20/07/2024
Trong 4 năm qua, thị trường thương mại điện tử Việt Nam luôn đạt tốc độ tăng trưởng trung bình hàng năm từ 16-30% và được đánh giá phát triển nhanh nhất Đông Nam Á.
Điều tra, thu thập thông tin thực trạng kinh tế - xã hội 53 DTTS năm 2024 dưới góc nhìn của chuyên gia quốc tế

Điều tra, thu thập thông tin thực trạng kinh tế - xã hội 53 DTTS năm 2024 dưới góc nhìn của chuyên gia quốc tế

Sự kiện - Bình luận - Thanh Huyền - 09:29, 20/07/2024
Cuộc điều tra, thu thập thông tin thực trạng kinh tế - xã hội 53 DTTS năm 2024 đang được triển khai thực hiện tại 54 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, bao gồm 51 tỉnh có xã thuộc vùng DTTS và miền núi và 3 tỉnh, thành phố có các xã/phường/thị trấn có nhiều người DTTS sinh sống, gồm: Thành phố Hồ Chí Minh, Long An và Hà Tĩnh. Dưới góc nhìn của ông Matt Jackson, Trưởng đại diện Quỹ Dân số Liên Hợp Quốc (UNFPA) tại Việt Nam cho rằng, kết quả cuộc điều tra là những dữ liệu quan trọng giúp theo dõi đánh giá tiến độ thực hiện các chính sách của Chính phủ Việt Nam đồng thời là cơ sở để ban hành các quyết định chính sách nhằm giảm bớt những thiệt thòi mà các nhóm DTTS đang phải đối mặt.
Bảo tồn và phát huy giá trị nhạc cụ truyền thống dân tộc Chăm

Bảo tồn và phát huy giá trị nhạc cụ truyền thống dân tộc Chăm

Sắc màu 54 - Thái Tuyên - 09:22, 20/07/2024
Dân tộc Chăm có nhiều loại hình văn hóa phi vật thể hàm chứa những nội dung phong phú, chuyển tải các phương diện rõ nét về xã hội, con người và phản ánh trung thực các hiện tượng xã hội, phong tục tập quán và ước mơ của con người về một xã hội tốt đẹp thông qua diễn trình của lễ hội. Trong đó, nhạc cụ truyền thống đóng vai trò rất quan trọng trong sinh hoạt văn hóa, tôn giáo và tín ngưỡng của người Chăm.