Analytic
Thứ Sáu, ngày 23 tháng 08 năm 2019, 09:25:27

Cần tư duy mới để cải tạo chung cư cũ

PV - 09:40, 15/05/2021

Số liệu từ Phòng Phát triển đô thị (Sở Xây dựng Hà Nội), hiện toàn thành phố có 1.579 chung cư cũ, hầu hết được xây dựng trong giai đoạn 1960 đến 1992.

Chung cư cũ tại Hà Nội ngày một già nua, nguy hiểm do quá tải. Ảnh: Quang Vinh
Chung cư cũ tại Hà Nội ngày một già nua, nguy hiểm do quá tải. Ảnh: Quang Vinh

Nhưng cũng thật đáng buồn là đã 20 năm trôi qua thì cũng chỉ khoảng 1,14% trong tổng số hơn 1.500 chung cư cũ, khu tập thể cũ được sửa chữa, cải tạo, làm mới.

Tới thời điểm này, nhiều ý kiến cho rằng không thể chần chừ trong việc cải tạo hệ thống chung cư, nhà tập thể cũ tại Thủ đô được nữa. Với Hà Nội, “tấc đất tấc vàng” đúng theo nghĩa đen, trong khi những chung cư cũ thấp tầng chiếm rất nhiều diện tích đất vẫn cứ tồn tại một cách lay lắt thì cũng chính là lãng phí.

Khó cho cả dân lẫn doanh nghiệp

Người ta dẫn ra nhiều lý do giải thích cho việc chung cư cũ chậm được cải tạo, xây mới. Trong đó, có 2 lý do chính. Một là từ phía người dân tại các chung cư cũ: Không đồng thuận trong việc đền bù, nhận hay không nhận nhà xã hội và cũng không đồng ý cách xếp căn hộ mới ở chung cư nơi họ đang ở sau khi được xây mới. Hai là, phía doanh nghiệp cũng không mặn mà với dự án vì di dời dân khó khăn, và đặc biệt là bị khống chế chiều cao khi xây mới nên không có lãi, trong khi vốn phải bỏ ra rất lớn, thời gian xây dựng kéo dài nên chậm thu hồi vốn.

Chính vì thế, để có thể đẩy tiến độ cải tạo, xây mới chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội, lúc này rất cần tư duy mới đột phá.

Trong tổng số 1.579 chung cư cũ tại Hà Nội, hầu hết được xây dựng trong giai đoạn 1960 đến 1992. Diện tích căn hộ cũ phần lớn từ 30-50 m2/căn; cá biệt tại Khu tập thể Văn Chương (quận Đống Đa), khoảng 70% số căn hộ có diện tích nhỏ hơn 30 m2.

Tuy nhiên, hầu hết trong số đó đã tự cơi nới, sửa chữa để “sống tạm”, khá nguy hiểm và ảnh hưởng xấu tới mỹ quan đô thị. Theo thời gian, do không được duy tu bảo trì thường xuyên, hệ thống hạ tầng đô thị hư hại, dẫn đến nhiều chung cư cũ xuống cấp nghiêm trọng, một số hư hại nặng, nguy hiểm an toàn kỹ thuật kết cấu công trình.

Theo Phòng Phát triển đô thị (Sở Xây dựng Hà Nội), trong số 401 chung cư cũ được kiểm định có 80 chung cư cũ nguy hiểm mức độ D (cấp độ nguy hiểm nhất). Nhưng thành phố cũng chỉ mới chỉ triển khai được 32 dự án cải tạo chung cư cũ với 18 dự án hoàn thành; trong đó có 2 dự án đã được đưa vào sử dụng, 14 dự án đang triển khai.

Vẫn theo Sở Xây dựng Hà Nội, Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ còn nhiều vướng mắc, khó khăn về cơ chế chính sách, về các chỉ tiêu dân số, chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc và xây dựng bị khống chế theo quy định và sự không thống nhất của các chủ sở hữu nhà chung cư. Điều này dẫn đến tiến độ triển khai rất chậm, ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị, cuộc sống sinh hoạt và sự an toàn của hàng nghìn cư dân.

Tương tự, ông Hoàng Văn Cường - ĐBQH đoàn Hà Nội cho rằng cơ chế về cải tạo chung cư cũ đưa ra quá nhiều ràng buộc dẫn đến không giải quyết được. Ví dụ, người tái định cư phải được gấp đôi diện tích ban đầu, nhưng mặt khác quy hoạch lại không cho tăng diện tích, tăng tầng.

“Luật pháp không có quy định cải tạo chung cư cũ phải đền gấp 2 lần, nhưng tiêu chuẩn nhà ở quy định chỗ ở mới đạt tiêu chuẩn thấp nhất phải là 25 m2 chứ không phải 15 m2. Như vậy, phải xây gấp đôi mới đủ tái định cư và rõ ràng cải tạo chung cư cũ bị vướng mắc về tiêu chuẩn nhà ở” - ông Cường nhấn mạnh.

Được biết, năm 2016, UBND thành phố Hà Nội đã cho thí điểm xã hội hóa quy hoạch chung cư, đưa ra 30 khu chung cư cũ điển hình để kêu gọi nhà đầu tư nghiên cứu ý tưởng quy hoạch. Sau đó đã nhận 19 nhà đầu tư đăng ký, các nhà đầu tư tự nguyện bỏ kinh phí. Song các giải pháp quy hoạch đều không phù hợp với quy hoạch chung tăng chiều cao, tăng mật độ dân số… Mới đây, cũng có 22 phương án báo cáo thành phố nhưng đều vượt, gấp đôi, gấp ba quy hoạch chung.

Do đó, lại bế tắc. Mà bế tắc ở đây chính là quyền lợi của doanh nghiệp.

Mạnh dạn “gỡ nút thắt”

Để “gỡ nút thắt” cho việc cải tạo, xây mới chung cư cũ, mới đây Thành ủy Hà Nội đã chỉ đạo các đơn vị chức năng xây dựng Đề án khung, cơ chế chính sách cải tạo chung cư cũ mang tính tổng thể hơn, không chỉ đề xuất cơ chế chính sách mà cả giải pháp. Hà Nội cũng đã chỉ đạo thành lập Ban chỉ đạo để chỉ đạo xuyên suốt, linh hoạt trong giải quyết được các vướng mắc.

Theo đó, Hà Nội dự kiến phân loại 3 nhóm chung cư, tập thể cũ để có chính sách riêng cho từng nhóm. Trong số đó, nhóm 1 gồm các khu tập thể với nhiều tòa chung cư như Thành Công, Kim Liên, Trung Tự, Bạch Mai, Ngọc Khánh; nhóm 2 gồm 5-7 nhà tập thể cũ; nhóm 3 là các chung cư cũ độc lập, đơn lẻ. Đồng thời, cơ quan chức năng cũng tiến hành tổng kiểm định các chung cư cũ (phân theo chất lượng A, B, C, D) nhằm ưu tiên xử lý các trường hợp xuống cấp nghiêm trọng cấp độ D, C để cải tạo đồng bộ với đề án của thành phố.

Nhìn chung là sẽ cải tạo chung cư cũ theo 3 mô hình cấp độ.

Mô hình 1 là khu chung cư cũ (quy mô lập đồ án quy hoạch chi tiết).

Mô hình 2 là nhóm chung cư cũ quy mô lập tổng mặt bằng, thực hiện như mô hình 1 đối với trường hợp diện tích đất nhỏ; nếu chưa khả thi hiệu quả đầu tư thì có thể nghiên cứu theo mô hình 3.

Mô hình 3 là tập hợp các chung cư độc lập, đơn lẻ quy mô lập tổng mặt bằng nhà đơn lẻ, thực hiện theo phương thức quy gom tái định cư tại chỗ trên địa bàn phường, quận; bố trí tái định cư gộp các chung cư cũ đơn lẻ vào một số quỹ đất chung cư cũ hiện có, giải phóng một số quỹ đất có giá trị để phát triển công trình kinh doanh thương mại dịch vụ và nhà ở thương mại với khu vực được bổ sung dân số, tăng tính khả thi đầu tư dự án.

Đó là những dấu hiệu tích cực. Tuy nhiên, theo kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm, để có thể giải quyết đồng bộ thì cần phải có một lối tư duy hoàn toàn mới và thật sự mang tính khả thi.

Theo ông Nghiêm, muốn cải tạo chung cư cũ cần hợp chung 4 yếu tố để đánh giá: Một là kiểm định an toàn của chung cư; hai là chất lượng sống ở các khu chung cư; ba là môi trường sống, gắn với hạ tầng kỹ thuật xung quanh; bốn là vị trí của các khu chung cư. Hiện nay, 1.579 chung cư ở 76 vị trí khác nhau, cần rà soát, thống kê, phân tích để đặt vấn đề điều chỉnh quy hoạch. Thêm vào đó, cần tính đến giá trị văn hóa của các chung cư cũ này, đặt vấn đề những công trình có giá trị về kiến trúc, giá trị về văn hóa.

Nhưng, với cách nhìn thực tế, nhiều ý kiến cho rằng tư duy mới ở đây chính là phải bảo đảm quyền lợi của người dân cũng như doanh nghiệp đầu tư cải tạo, xây mới chung cư cũ. Nếu không nhìn thẳng vào vấn đề để gỡ nút thắt thì vẫn sẽ ì ạch, hoặc là những tranh chấp không dễ gỡ./.

Theo thạc sĩ Vương Phan Liên Trang, Phó Tổng Giám đốc Công ty Tư vấn Encity thì khi giải quyết bất cứ vấn đề gì đều cần sự vào cuộc của 4 nhà, là Nhà nước, nhà chuyên môn, nhà doanh nghiệp và người dân.

“Nhiều người dị ứng với việc cải tạo nhà cao tầng, trong khi nhà cao tầng không phải thủ phạm và yếu tố duy nhất gây ra quá tải, mà thực tế việc quá tải phụ thuộc vào nhiều yếu tố như mật độ dân cư, mặt sàn, dân số… Chúng ta cứ bảo phải giãn dân, giảm dân số nhưng những đồ án được phê duyệt dân số vẫn tăng lên trong khi hạ tầng cũ và thiếu” - thạc sĩ Trang nêu ý kiến và cho rằng, khi đưa ra giải pháp chúng ta không chỉ nhìn nhận riêng về tầng cao mà cần có cái nhìn tổng quát hướng tới những giải pháp đi kèm, đặc biệt phải đảm bảo chất lượng cuộc sống cho người dân.

Tin cùng chuyên mục
Bất an bất động sản chung cư

Bất an bất động sản chung cư

Đề xuất nhà chung cư có thời hạn sử dụng 50-70 năm của Bộ Xây dựng mới đây khiến người dân ở chung cư rơi vào tâm lý bất an. Người dự định mua căn hộ chung cư và các doanh nghiệp bất động sản chuyên đầu tư phân khúc nhà chung cư cũng băn khoăn trước những ảnh hưởng của đề xuất này.
Tin nổi bật trang chủ
Khi những “ông trẻ” về xã: Phong cách mới, tinh thần mới (Bài 1)

Khi những “ông trẻ” về xã: Phong cách mới, tinh thần mới (Bài 1)

Trong công tác luân chuyển, bổ nhiệm cán bộ, huyện Kỳ Sơn (Nghệ An) đã rất chú trọng đến cán bộ trẻ. Theo ông Xã Văn Lương, Trưởng Ban Tổ chức Huyện uỷ, thì với nhiệt huyết của tuổi trẻ và tinh thần đam mê cống hiến, những “ông, bà trẻ” đã, đang và sẽ góp phần làm thay da đổi thịt bộ mặt của các địa phương.
Sáng 28/6: Cả nước còn 16 ca COVID-19 nặng đang điều trị

Sáng 28/6: Cả nước còn 16 ca COVID-19 nặng đang điều trị

Tin tức - BĐT - 1 giờ trước
Sáng 28/6, tính từ đầu dịch, cả nước có 10.744.085 ca nhiễm COVID-19 trong đó có 9.656.467 ca đã khỏi bệnh. Trong số các ca đang điều trị, cả nước có 16 ca COVID-19 nặng đang thở oxy và máy.
Tạo điều kiện hơn nữa cho nông thủy sản Việt Nam tiếp cận thị trường Australia

Tạo điều kiện hơn nữa cho nông thủy sản Việt Nam tiếp cận thị trường Australia

Thời sự - PV - 23:19, 27/06/2022
Tiếp Bộ trưởng Ngoại giao Australia, Thủ tướng Phạm Minh Chính đề nghị hai bên tích cực nghiên cứu, đề xuất hợp tác cụ thể trong các lĩnh vực nhiều tiềm năng; tạo điều kiện hơn nữa cho hàng hóa tiếp cận thị trường của nhau, kể cả các mặt hàng nông thủy sản Việt Nam như hoa quả, tôm tươi…
Chủ tịch Quốc hội Hungary đón, hội đàm với Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ

Chủ tịch Quốc hội Hungary đón, hội đàm với Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ

Thời sự - PV - 21:15, 27/06/2022
Sáng 27/6 (theo giờ địa phương), trong khuôn khổ chuyến thăm chính thức Hungary, Lễ đón chính thức Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đã diễn ra trọng thể tại Nhà Quốc hội Hungary, Thủ đô Budapest dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Hungary László Kövér.
Chủ tịch nước Nguyễn Xuân Phúc tiếp Bộ trưởng Ngoại giao Australia

Chủ tịch nước Nguyễn Xuân Phúc tiếp Bộ trưởng Ngoại giao Australia

Thời sự - PV - 20:58, 27/06/2022
Chiều 27/6/2022, tại Phủ Chủ tịch, Chủ tịch nước Nguyễn Xuân Phúc đã tiếp Bộ trưởng Ngoại giao Australia Penny Wong đến chào nhân dịp thăm chính thức Việt Nam từ ngày 26-28/6/2022.
Xóa bỏ trồng cây thuốc phiện: Giải pháp căn cơ là tạo sinh kế cho người dân

Xóa bỏ trồng cây thuốc phiện: Giải pháp căn cơ là tạo sinh kế cho người dân

Xã hội - Thiên Đức - 19:27, 27/06/2022
Trong những năm qua, nhiều vùng hẻo lánh, vùng DTTS vẫn còn tình trạng trồng cây thuốc phiện. Bên cạnh nguyên nhân cố tình vi phạm pháp luật, còn do đời sống của người dân quá khó khăn. Do đó, để vận động người dân xóa bỏ trồng cây thuốc phiện, chúng ta cần quan tâm tạo sinh kế, xóa đói giảm nghèo cho đồng bào DTTS.
Có gì đặc biệt ở sân bay tốt nhất thế giới?

Có gì đặc biệt ở sân bay tốt nhất thế giới?

Là điểm nhấn độc đáo có một không hai, khu phức hợp Jewel được ví như một viên đá quý toạ lạc tại sân bay quốc tế Changi (Singapore) - một trong những sân bay tốt nhất trên thế giới. Tại đây, bạn sẽ được chiêm ngưỡng thác nước trong nhà lớn nhất thế giới, khu vườn với hơn 900 loài cây khác nhau và rất nhiều điều thú vị nữa. Hãy xem video để khám phá có gì đặc biệt ở sân bay tốt nhất thế giới này nhé!
Đìu hiu làng nghề đóng tàu 700 năm tuổi

Đìu hiu làng nghề đóng tàu 700 năm tuổi

Kinh tế - Việt Thắng – Khánh An - 18:55, 27/06/2022
Tôi đã từng về làng đóng tàu Trung Kiên, xã Nghi Thiết (huyện Nghi Lộc – Nghệ An) để viết về những con người kiên trung. Thời chiến, họ hối hả đóng tàu không số để chi viện cho chiến trường miền Nam, thời bình họ nô nức để ngày càng nhiều “những đoàn thuyền ra khơi”. Thế mà giờ đây, làng nghề hơn 700 năm tuổi này đang có nguy cơ phải đóng cửa.
Yêu cầu theo dõi chặt chẽ, chủ động ứng phó với áp thấp nhiệt đới, bão có thể xuất hiện trên Biển Đông

Yêu cầu theo dõi chặt chẽ, chủ động ứng phó với áp thấp nhiệt đới, bão có thể xuất hiện trên Biển Đông

Xã hội - T.Minh - 18:52, 27/06/2022
Văn phòng Thường trực ban Chỉ đạo Quốc gia về Phòng chống thiên tai vừa ban hành văn bản số 334/VPTT gửi Ban Chỉ huy Phòng chống thiên tai và Tìm kiếm cứu nạn các tỉnh, thành phố ven biển từ Quảng Ninh đến Cà Mau về việc chủ động ứng phó với vùng áp thấp nhiệt đới có khả năng mạnh lên thành bão và gió mạnh trên biển.
Có gì đặc biệt ở sân bay tốt nhất thế giới?

Có gì đặc biệt ở sân bay tốt nhất thế giới?

Media - Duy Ly (theo Business Insider) - 18:49, 27/06/2022
Là điểm nhấn độc đáo có một không hai, khu phức hợp Jewel được ví như một viên đá quý toạ lạc tại sân bay quốc tế Changi (Singapore) - một trong những sân bay tốt nhất trên thế giới. Tại đây, bạn sẽ được chiêm ngưỡng thác nước trong nhà lớn nhất thế giới, khu vườn với hơn 900 loài cây khác nhau và rất nhiều điều thú vị nữa. Hãy xem video để khám phá có gì đặc biệt ở sân bay tốt nhất thế giới này nhé!
Hà Giang: Nhiều mô hình xóa bỏ tập tục lạc hậu hiệu quả

Hà Giang: Nhiều mô hình xóa bỏ tập tục lạc hậu hiệu quả

Pháp luật - Văn Hoa - 18:47, 27/06/2022
Hà Giang là địa phương có nhiều dân tộc anh em cùng sinh sống, một số dân tộc vẫn còn duy trì nhiều tập tục lạc hậu, gây cản trở sự phát triển kinh tế - xã hội. Những năm qua, cấp ủy, chính quyền, các tổ chức đoàn thể tỉnh Hà Giang đã có nhiều biện pháp, nỗ lực xóa bỏ các tập tục lạc hậu và đã đạt được nhiều kết quả đáng ghi nhận.
Đắk Nông: Quần thể bằng lăng trăm tuổi được công nhận Cây di sản Việt Nam

Đắk Nông: Quần thể bằng lăng trăm tuổi được công nhận Cây di sản Việt Nam

Sắc màu 54 - Hoàng Thùy - 18:39, 27/06/2022
Quần thể cây bằng lăng hàng trăm tuổi tại xã biên giới Quảng Trực, huyện Tuy Đức, tỉnh Đắk Nông vừa được Hội Bảo vệ thiên nhiên và môi trường công nhận là quần thể Cây di sản Việt Nam. Thông tin khiến nhiều người tò mò về quy mô, vẻ đẹp tự nhiên và giá trị di sản.