Analytic
Thứ Sáu, ngày 23 tháng 08 năm 2019, 09:25:27

Cần tư duy mới để cải tạo chung cư cũ

PV - 09:40, 15/05/2021

Số liệu từ Phòng Phát triển đô thị (Sở Xây dựng Hà Nội), hiện toàn thành phố có 1.579 chung cư cũ, hầu hết được xây dựng trong giai đoạn 1960 đến 1992.

Chung cư cũ tại Hà Nội ngày một già nua, nguy hiểm do quá tải. Ảnh: Quang Vinh
Chung cư cũ tại Hà Nội ngày một già nua, nguy hiểm do quá tải. Ảnh: Quang Vinh

Nhưng cũng thật đáng buồn là đã 20 năm trôi qua thì cũng chỉ khoảng 1,14% trong tổng số hơn 1.500 chung cư cũ, khu tập thể cũ được sửa chữa, cải tạo, làm mới.

Tới thời điểm này, nhiều ý kiến cho rằng không thể chần chừ trong việc cải tạo hệ thống chung cư, nhà tập thể cũ tại Thủ đô được nữa. Với Hà Nội, “tấc đất tấc vàng” đúng theo nghĩa đen, trong khi những chung cư cũ thấp tầng chiếm rất nhiều diện tích đất vẫn cứ tồn tại một cách lay lắt thì cũng chính là lãng phí.

Khó cho cả dân lẫn doanh nghiệp

Người ta dẫn ra nhiều lý do giải thích cho việc chung cư cũ chậm được cải tạo, xây mới. Trong đó, có 2 lý do chính. Một là từ phía người dân tại các chung cư cũ: Không đồng thuận trong việc đền bù, nhận hay không nhận nhà xã hội và cũng không đồng ý cách xếp căn hộ mới ở chung cư nơi họ đang ở sau khi được xây mới. Hai là, phía doanh nghiệp cũng không mặn mà với dự án vì di dời dân khó khăn, và đặc biệt là bị khống chế chiều cao khi xây mới nên không có lãi, trong khi vốn phải bỏ ra rất lớn, thời gian xây dựng kéo dài nên chậm thu hồi vốn.

Chính vì thế, để có thể đẩy tiến độ cải tạo, xây mới chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội, lúc này rất cần tư duy mới đột phá.

Trong tổng số 1.579 chung cư cũ tại Hà Nội, hầu hết được xây dựng trong giai đoạn 1960 đến 1992. Diện tích căn hộ cũ phần lớn từ 30-50 m2/căn; cá biệt tại Khu tập thể Văn Chương (quận Đống Đa), khoảng 70% số căn hộ có diện tích nhỏ hơn 30 m2.

Tuy nhiên, hầu hết trong số đó đã tự cơi nới, sửa chữa để “sống tạm”, khá nguy hiểm và ảnh hưởng xấu tới mỹ quan đô thị. Theo thời gian, do không được duy tu bảo trì thường xuyên, hệ thống hạ tầng đô thị hư hại, dẫn đến nhiều chung cư cũ xuống cấp nghiêm trọng, một số hư hại nặng, nguy hiểm an toàn kỹ thuật kết cấu công trình.

Theo Phòng Phát triển đô thị (Sở Xây dựng Hà Nội), trong số 401 chung cư cũ được kiểm định có 80 chung cư cũ nguy hiểm mức độ D (cấp độ nguy hiểm nhất). Nhưng thành phố cũng chỉ mới chỉ triển khai được 32 dự án cải tạo chung cư cũ với 18 dự án hoàn thành; trong đó có 2 dự án đã được đưa vào sử dụng, 14 dự án đang triển khai.

Vẫn theo Sở Xây dựng Hà Nội, Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ còn nhiều vướng mắc, khó khăn về cơ chế chính sách, về các chỉ tiêu dân số, chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc và xây dựng bị khống chế theo quy định và sự không thống nhất của các chủ sở hữu nhà chung cư. Điều này dẫn đến tiến độ triển khai rất chậm, ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị, cuộc sống sinh hoạt và sự an toàn của hàng nghìn cư dân.

Tương tự, ông Hoàng Văn Cường - ĐBQH đoàn Hà Nội cho rằng cơ chế về cải tạo chung cư cũ đưa ra quá nhiều ràng buộc dẫn đến không giải quyết được. Ví dụ, người tái định cư phải được gấp đôi diện tích ban đầu, nhưng mặt khác quy hoạch lại không cho tăng diện tích, tăng tầng.

“Luật pháp không có quy định cải tạo chung cư cũ phải đền gấp 2 lần, nhưng tiêu chuẩn nhà ở quy định chỗ ở mới đạt tiêu chuẩn thấp nhất phải là 25 m2 chứ không phải 15 m2. Như vậy, phải xây gấp đôi mới đủ tái định cư và rõ ràng cải tạo chung cư cũ bị vướng mắc về tiêu chuẩn nhà ở” - ông Cường nhấn mạnh.

Được biết, năm 2016, UBND thành phố Hà Nội đã cho thí điểm xã hội hóa quy hoạch chung cư, đưa ra 30 khu chung cư cũ điển hình để kêu gọi nhà đầu tư nghiên cứu ý tưởng quy hoạch. Sau đó đã nhận 19 nhà đầu tư đăng ký, các nhà đầu tư tự nguyện bỏ kinh phí. Song các giải pháp quy hoạch đều không phù hợp với quy hoạch chung tăng chiều cao, tăng mật độ dân số… Mới đây, cũng có 22 phương án báo cáo thành phố nhưng đều vượt, gấp đôi, gấp ba quy hoạch chung.

Do đó, lại bế tắc. Mà bế tắc ở đây chính là quyền lợi của doanh nghiệp.

Mạnh dạn “gỡ nút thắt”

Để “gỡ nút thắt” cho việc cải tạo, xây mới chung cư cũ, mới đây Thành ủy Hà Nội đã chỉ đạo các đơn vị chức năng xây dựng Đề án khung, cơ chế chính sách cải tạo chung cư cũ mang tính tổng thể hơn, không chỉ đề xuất cơ chế chính sách mà cả giải pháp. Hà Nội cũng đã chỉ đạo thành lập Ban chỉ đạo để chỉ đạo xuyên suốt, linh hoạt trong giải quyết được các vướng mắc.

Theo đó, Hà Nội dự kiến phân loại 3 nhóm chung cư, tập thể cũ để có chính sách riêng cho từng nhóm. Trong số đó, nhóm 1 gồm các khu tập thể với nhiều tòa chung cư như Thành Công, Kim Liên, Trung Tự, Bạch Mai, Ngọc Khánh; nhóm 2 gồm 5-7 nhà tập thể cũ; nhóm 3 là các chung cư cũ độc lập, đơn lẻ. Đồng thời, cơ quan chức năng cũng tiến hành tổng kiểm định các chung cư cũ (phân theo chất lượng A, B, C, D) nhằm ưu tiên xử lý các trường hợp xuống cấp nghiêm trọng cấp độ D, C để cải tạo đồng bộ với đề án của thành phố.

Nhìn chung là sẽ cải tạo chung cư cũ theo 3 mô hình cấp độ.

Mô hình 1 là khu chung cư cũ (quy mô lập đồ án quy hoạch chi tiết).

Mô hình 2 là nhóm chung cư cũ quy mô lập tổng mặt bằng, thực hiện như mô hình 1 đối với trường hợp diện tích đất nhỏ; nếu chưa khả thi hiệu quả đầu tư thì có thể nghiên cứu theo mô hình 3.

Mô hình 3 là tập hợp các chung cư độc lập, đơn lẻ quy mô lập tổng mặt bằng nhà đơn lẻ, thực hiện theo phương thức quy gom tái định cư tại chỗ trên địa bàn phường, quận; bố trí tái định cư gộp các chung cư cũ đơn lẻ vào một số quỹ đất chung cư cũ hiện có, giải phóng một số quỹ đất có giá trị để phát triển công trình kinh doanh thương mại dịch vụ và nhà ở thương mại với khu vực được bổ sung dân số, tăng tính khả thi đầu tư dự án.

Đó là những dấu hiệu tích cực. Tuy nhiên, theo kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm, để có thể giải quyết đồng bộ thì cần phải có một lối tư duy hoàn toàn mới và thật sự mang tính khả thi.

Theo ông Nghiêm, muốn cải tạo chung cư cũ cần hợp chung 4 yếu tố để đánh giá: Một là kiểm định an toàn của chung cư; hai là chất lượng sống ở các khu chung cư; ba là môi trường sống, gắn với hạ tầng kỹ thuật xung quanh; bốn là vị trí của các khu chung cư. Hiện nay, 1.579 chung cư ở 76 vị trí khác nhau, cần rà soát, thống kê, phân tích để đặt vấn đề điều chỉnh quy hoạch. Thêm vào đó, cần tính đến giá trị văn hóa của các chung cư cũ này, đặt vấn đề những công trình có giá trị về kiến trúc, giá trị về văn hóa.

Nhưng, với cách nhìn thực tế, nhiều ý kiến cho rằng tư duy mới ở đây chính là phải bảo đảm quyền lợi của người dân cũng như doanh nghiệp đầu tư cải tạo, xây mới chung cư cũ. Nếu không nhìn thẳng vào vấn đề để gỡ nút thắt thì vẫn sẽ ì ạch, hoặc là những tranh chấp không dễ gỡ./.

Theo thạc sĩ Vương Phan Liên Trang, Phó Tổng Giám đốc Công ty Tư vấn Encity thì khi giải quyết bất cứ vấn đề gì đều cần sự vào cuộc của 4 nhà, là Nhà nước, nhà chuyên môn, nhà doanh nghiệp và người dân.

“Nhiều người dị ứng với việc cải tạo nhà cao tầng, trong khi nhà cao tầng không phải thủ phạm và yếu tố duy nhất gây ra quá tải, mà thực tế việc quá tải phụ thuộc vào nhiều yếu tố như mật độ dân cư, mặt sàn, dân số… Chúng ta cứ bảo phải giãn dân, giảm dân số nhưng những đồ án được phê duyệt dân số vẫn tăng lên trong khi hạ tầng cũ và thiếu” - thạc sĩ Trang nêu ý kiến và cho rằng, khi đưa ra giải pháp chúng ta không chỉ nhìn nhận riêng về tầng cao mà cần có cái nhìn tổng quát hướng tới những giải pháp đi kèm, đặc biệt phải đảm bảo chất lượng cuộc sống cho người dân.

Ý kiến độc giả
Mã bảo mật
Tin cùng chuyên mục
Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire tăng sức nóng trong mùa cao điểm cuối năm

Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire tăng sức nóng trong mùa cao điểm cuối năm

Cùng với “bộ sưu tập” cảnh quan, tiện ích đẳng cấp đang và sắp được đưa vào sử dụng, hàng loạt sự kiện quy mô liên tiếp được tổ chức đã khiến Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire lột xác ngoạn mục, làm choáng ngợp những cư dân đầu tiên nhận nhà cũng như các khách hàng đang “săn tìm” chốn an cư dịp cuối năm.
Tin nổi bật trang chủ
Đắk Nông: Triệt phá đường dây cá độ bóng đá gần 600 tỷ đồng

Đắk Nông: Triệt phá đường dây cá độ bóng đá gần 600 tỷ đồng

Pháp luật - Hoàng Thùy - 14 phút trước
Ngày 5/12, Công an tỉnh Đắk Nông cho biết, sau thời gian ngắn xác lập chuyên án, lực lượng Công an tỉnh Đắk Nông đã đấu tranh, triệt phá đường dây đánh bạc bằng hình thức cá độ bóng đá qua mạng Internet.
Bí thư Tỉnh ủy Quảng Ninh tiếp Cố vấn Liên minh Nghị sĩ Hữu nghị Nhật - Việt

Bí thư Tỉnh ủy Quảng Ninh tiếp Cố vấn Liên minh Nghị sĩ Hữu nghị Nhật - Việt

Tin tức - Thiên An - Mỹ Dung - 15 phút trước
Ngày 5/12, tại Tp. Hạ Long, ông Nguyễn Xuân Ký - Bí thư Tỉnh ủy Quảng Ninh đã có buổi tiếp xã giao ông Takebe Tsutomu, Cố vấn đặc biệt Liên minh Nghị sĩ Hữu nghị Nhật - Việt, cố vấn đặc biệt Trường Đại học Hạ Long.
Lịch thi đấu vòng 1/8 World Cup 2022 ngày 6/12/2022

Lịch thi đấu vòng 1/8 World Cup 2022 ngày 6/12/2022

Thể thao - Giải trí - B. Ngân - 1 giờ trước
Ngày 6/12/2022, vòng 1/8 World Cup 2022 diễn ra 2 trận đấu giữa Brazil và Hàn Quốc; Ma-rốc và Tây Ban Nha. Sau đây là lịch thi đấu chi tiết của 2 trận đấu này mời bạn đọc theo dõi.
An Giang: Bảo tồn, phát huy giá trị văn hóa các DTTS gắn với phát triển du lịch

An Giang: Bảo tồn, phát huy giá trị văn hóa các DTTS gắn với phát triển du lịch

Sắc màu 54 - PV - 2 giờ trước
Nâng cao nhận thức của hệ thống chính trị, các tầng lớp Nhân dân về việc bảo tồn và phát huy giá trị dân ca, dân vũ, dân nhạc truyền thống các dân tộc, góp phần quan trọng hình thành bản sắc văn hóa Việt Nam, UBND tỉnh An Giang vừa ban hành Kế hoạch 695/KH-UBND triển khai đề án “Bảo tồn, phát huy giá trị dân ca, dân vũ, dân nhạc của các DTTS gắn với phát triển du lịch giai đoạn 2023 - 2030” trên địa bàn tỉnh An Giang.
Hậu Giang: Nhiều nội dung, nhiệm vụ trong xây dựng nông thôn mới

Hậu Giang: Nhiều nội dung, nhiệm vụ trong xây dựng nông thôn mới

Kinh tế - PV - 2 giờ trước
Thực hiện Chương trình mục tiêu quốc gia xây dựng nông thôn mới (NTM) giai đoạn 2021 - 2025, tỉnh Hậu Giang đã đề ra nhiều nội dung nhiệm vụ như: Nâng cao hiệu quả quản lý và thực hiện xây dựng NTM theo quy hoạch nhằm nâng cao đời sống kinh tế - xã hội nông thôn gắn với quá trình đô thị hóa. Phát triển hạ tầng kinh tế - xã hội, cơ bản đồng bộ, hiện đại, đảm bảo kết nối nông thôn - đô thị và kết nối các vùng.
Video bàn thắng trận Anh và Senegal tại World Cup 2022

Video bàn thắng trận Anh và Senegal tại World Cup 2022

Đội tuyển Anh giành chiến thắng 3-0 trước đội tuyển Senegal tại vòng 1/8 để tiến vào tứ kết World Cup 2022 gặp đương kim vô địch Pháp. Sau đây là Video bàn thắng trận Anh và Senegal tại World Cup 2022 mời các bạn theo dõi.
Chuẩn bị cung ứng hàng hóa Tết cho đồng bào vùng DTTS

Chuẩn bị cung ứng hàng hóa Tết cho đồng bào vùng DTTS

Xã hội - PV - 2 giờ trước
Trung tâm Dịch vụ miền núi tỉnh thuộc Ban Dân tộc tỉnh Bình Thuận với hệ thống các cửa hàng ở các xã thuần đồng bào DTTS có nhiệm vụ tổ chức cung ứng các mặt hàng thiết yếu phục vụ sản xuất, nhu cầu mua sắm của bà con dịp tết Đầu lúa, tết Nguyên đán 2023.
Phú Yên: Tiếp vốn cho vùng đồng bào DTTS và miền núi

Phú Yên: Tiếp vốn cho vùng đồng bào DTTS và miền núi

Chính sách dân tộc - PV - 3 giờ trước
Sau một thời gian tích cực triển khai, những đồng vốn đầu tiên của chính sách tín dụng ưu đãi thực hiện Chương trình mục tiêu quốc gia phát triển kinh tế - xã hội vùng đồng bào dân DTTS và miền núi năm 2022 theo Nghị định 28/2022/NĐ-CP của Chính phủ đã đến tay người dân. Qua đó giúp họ phát triển sản xuất, ổn định đời sống.
Lào Cai: Gỡ khó trong triển khai các Chương trình mục tiêu quốc gia

Lào Cai: Gỡ khó trong triển khai các Chương trình mục tiêu quốc gia

Kinh tế - PV - 3 giờ trước
Hiện nay, tỉnh Lào Cai đang tập trung cao độ để triển khai 03 Chương trình mục tiêu quốc gia (MTQG), trong đó có Chương trình MTQG phát triển kinh tế - xã hội vùng đồng bào DTTS và miền núi. Tuy nhiên, đây là chương trình mới với nguồn vốn đầu tư rất lớn nên cũng không tránh khỏi một số khó khăn, thách thức.
Hướng dẫn triển khai đầu tư, hỗ trợ phát triển vùng trồng dược liệu quý

Hướng dẫn triển khai đầu tư, hỗ trợ phát triển vùng trồng dược liệu quý

Tin địa phương - Nguyệt Anh - 3 giờ trước
Cục Quản lý Y dược cổ truyền (Bộ Y tế) phối hợp với Sở Y tế Đắk Lắk tổ chức Hội nghị hướng dẫn triển khai nội dung đầu tư hỗ trợ phát triển vùng trồng dược liệu quý. Đây là một trong những nội dung thuộc Dự án 3- Chương trình mục tiêu quốc gia phát triển kinh tế - xã hội vùng đồng bào DTTS và miền núi giai đoạn 2021- 2030.
Xu hướng hưởng thụ mới: Sống thượng lưu trong tư gia chuẩn khách sạn 5 sao

Xu hướng hưởng thụ mới: Sống thượng lưu trong tư gia chuẩn khách sạn 5 sao

Xã hội - PV - 4 giờ trước
Tốc độ tăng trưởng kinh tế toàn cầu cùng tư duy chọn nhà thay đổi mạnh sau đại dịch đang kích cầu mạnh mẽ những chuẩn mực sống mới. Theo dõi lựa chọn của giới thượng lưu thời gian gần đây, có thể dễ dàng nhận thấy dòng sản phẩm căn hộ tầng cao với chuẩn mực sống xa hoa đang được săn đón và luôn nằm trong bảng hàng ‘hot’.